av Redaktionen
Redaktionen
15 följer
19 följare
46 foruminlägg
1174 artiklar

För att redovisa rätt olika affärshändelser som berör fastigheterna måste man dela in sina förmögenhetstillgångar i fast egendom (mark, byggnader, byggnadstillbehör, m.m.) och lös egendom (allt annat som inte är fast egendom), då rättsreglerna skiljer sig för de olika typerna av egendom.

När man köper en fastighet måste detta registreras hos inskrivningsmyndigheten som utfärdar lagfart efter förvärvet. Lagfartet är ett bevis på att köparen äger fastigheten.

 

Avtal om fastighetsköp måste vara skriftligt för att vara giltigt. I detta avtal anges olika uppgifter om inköpet såsom summa, betalningssätt, tillträdesdatum m.m.

Om ägaren vill låna pengar mot säkerhet i sin fasta egendom måste han/hon ansöka om inteckning hos inskrivningsmyndigheten som utfärdar ett pantbrev, det vill säga ett bevis på själva inteckningen. Observera att pantbrevet är bara en säkerhet och har inget eget värde. Det är bra om det finns gamla pantbrev när man köper en fastighet eftersom nya pantbrev kostar 2 % av pantbrevets belopp i stämpelskatt samt en avgift på 375 kronor, exklusive bankens kostnader. Dessa kostnader kostnadsförs direkt.

Vid ett fastighetsförvärv behöver man ett gravationsbevis som innehåller uppgifter om lagfart och vilka pantbrev som belastar fastigheten. Gravationsbeviset urfärdas av inskrivningsmyndigheten och ska vara färskt vid inköpet.

Vid köp av fast egendom och vid inteckning betalar man även en särskild avgift, nämligen stämpelskatt, som uppgår till 1,5 % av summan (eller till 3 % om köparen är aktiebolag).

Inköp av fastighet

Vid köpet ska fastigheten delas in i byggnad (1110 Byggnader) och mark (1130 Mark). Fördelningen sker genom en proportionering utifrån taxeringsvärdet som består av byggnadsvärde och markvärde. Taxeringsvärdet är det värde på fastigheten som används som underlag för beskattning. Det fastställs av taxeringsmyndigheten vart femte år.

I anskaffningsvärdet för fastigheten ska lagfartsstämpeln ingå, som ska fördelas på samma sätt som köpesumman.

Byggnad ska delas upp i:

  • Byggnad

→ som skrivs av enligt Skatteverkets regler, nämligen med 2 – 4 % per år
→ exempelvis: element

  • Byggnadsinventarier

→ dessa redovisas på ett underkonto i kontogrupp 1220 Inventarier och behandlas som andra inventarier vid avskrivning, det vill säga de har snabbare avskrivningar
→ exempel: ledning för vatten, avlopp, elektrisk ström m.m.

Mark ska delas upp i:

  • Mark

→ som har ingen avskrivning eftersom den anses evig
→ marken blir aldrig kostnadsförd, utan den blir endast en tillgång

  • Markinventarier (exempelvis: stolpar)
  • Markanläggning 

→ sådant som vi gör med marken medan vi äger den, till exempel en parkeringsplats
→ markanläggningar har 5 % avskrivningstid förutom skogsväg och täckdiken som har 10 % avskrivningstid

Observera att fastigheter skrivs av på innehavstiden från tillträdesdagen.

Exempel på hur man bokför inköp av en fastighet:

1. Inköp av fastighet på 4 500 000 kronor, fördelnigen görs utifrån taxeringsvärdet på 3 000 000 där 2 000 000 avser byggnad och 1 000 000 avser mark:

  • byggnad: 2 mkr/ 3 mkr = x/ 4,5 mkr→ byggnadsvärde = 3 000 000 (2/3 delar)
  • mark: 1 mkr/ 3 mkr = y/ 4,5 mkr → markvärde = 1 500 000 (1/3 del)

2. Lagfartsstämpel 60 000 kronor som betalas till inskrivningsmyndigheten, läggs till anskaffningsvärdet och fördelas proportionellt på byggnad och mark:

  • byggnad: 60 000 x 2/3 = 40 000
  • mark: 60 000 x 1/3 = 20 000

1

1110 Byggnader

1130 Mark

3 000 000

1 500 000

2440
Leverantörsskulder

4 500 000

2

1110 Byggnader

1130 Mark

40 000

20 000

1930
Checkräkningskonto

60 000

Förvaltning av fastighet

Under innehavstiden har ägaren vissa kostnader för fastigheten:

  • Räntekostnader – redovisas på 8410 Räntekostnader för långfristiga skulder
  • Löpande driften som tomträttsavgäld, el, värme, vatten, försäkring, städning, reparationer och försäkringar – redovisas i kontogrupp 51 Fastighetskostnader
  • Om- och tillbyggnader – tas upp som tillgångar och ingår i byggnadens avskrivningsplan (eftersom dessa ökar fastighetens värde) 

→ kontot 1180 Pågående nyanläggningar och förskott för byggnader och mark debiteras när man påbörjar arbetet
→ när om-/ tillbyggnadsarbetena är färdiga ska kontot 1180 krediteras och kontot 1110 Byggnader debiteras

  • Avskrivningen på byggnader:

7821 Avskrivning på byggnader

1119 Ackumulerade avskrivningar på byggnader

Byggnadens bokförda restvärde = Anskaffningsvärdet (saldo på kontot 1110 Byggnader) – Ackumulerade avskrivningar (saldo på kontot 1119 Ackumulerade avskrivningar på byggnader)

Försäljning av fastighet

Vid försäljning ska man föra anskaffningsvärdet och de ackumulerade avskrivningarna ur bokföringen och sedan beräknar man den realisationsvinst eller – förlust som uppstår.

Exempel på hur man bokför försäljning av en fastighet:

Den 1/1 2014 äger företaget en fastighet anskaffad 15/1 2011 för 6 000 000. Byggnadsvärdet är 4 000 000 och markvärdet är 2 000 000.

Ackumulerade avskrivningar på den sålda byggnaden (år 2011, 2012 och 2013) = 4 000 000 x 4 % x 3 år = 480 000 kr

1. Under året säljer företaget fastigheten för 5 900 000
2. Kunden sätter pengarna på vårt checkkonto
3. Vi betalar banklåneskulden på 3 500 000
4. Vi för fastigheten ur vår bokföring och vi beräknar realisationsvinsten eller -förlusten

1

1510 Kundfordringar

5 900 000

3972 Vinst vid avyttring av byggnad och mark

5 900 000

2

1930 Checkräkningskonto

5 900 000

1510 Kundfordringar

5 900 000

3

2350 Andra långfristiga skulder till kreditinstitut

3 500 000

1930 Checkräkningskonto

3 500 000

4

3972 Vinst vid avyttring av byggnad och mark

4000 000

1110 Byggnader

4000 000

 

1119 Ack. avskrivningar på byggnader

480 000

3972 Vinst vid avyttring av byggnad och mark

480 000

 

3972 Vinst vid avyttring av byggnad och mark

2000 000

1130 Mark

2000 000

 

Försäljningspris 5 900 000
Byggnadens bokförda värde - 3 520 000 (=4 000 000 – 480 000)
Markens bokförda värde - 2 000 000
= Resultat vid fastighetsavyttring = 380 000 (bokföringsmässig realisationsvinst)

Saldot på 3972 Vinst vid avyttring av byggnad och mark visar en vinst på 380 000 kr, vilken ska föras till resultaträkningen.

Om kontot 3972 visar att försäljningen medförde en förlust överförs saldot från konto 3972 (som krediteras) till kontot 7972 Förlust vid avyttring av byggnader och mark (som debiteras).

Författat av Andreea Pop

Källförteckning: Thomasson Jan, Arvidson Per, Carrington Thomas, Johed Gustav, Lindquist Hans, Larson Olov, Rohlin Lennart (2013), Den nya affärsredovinsingen, Stockholm, Liber AB

Visa kommentarer 0
Du måste registrera dig som medlem för att skriva en kommentar.. för att registrera dig som medlem.